كتب / اسلام المصري
عقدت «إنفستجيت» النسخة الـ20 من مائدتها المستديرة، والثالثة خلال عام 2023، حول الحوافز والتيسيرات المختلفة التي أصدرتها الدولة مؤخرا، لدعم القطاع العقاري، والبحث عن آليات جذب الاستثمارات الأجنبية، بالتعاون مع «جمعية رجال الأعمال المصريين»، في يوم الإثنين 13 نوفمبر2023، بفندق «نايل ريتز كارلتون»، تحت عنوان «دور الحوافز الحكومية في جذب فرص الاستثمار العقاري الرابحة»، وذلك لتسليط الضوء على أبرز الجهود الحكومية للنهوض بالقطاع العقاري، وإنعاش السوق المصري، إلى جانب مناقشة دور سوق الأوراق المالية في دعم القطاع العقاري، حيث يحظى القطاع باهتمام كبير من جانب الدولة باعتباره أحد القطاعات المحورية للاقتصاد المصري.
أصدرت الحكومة المصرية عدة قرارات ومبادرات خلال عام 2023، بهدف الحفاظ على استمرارية النشاط والزخم في القطاع العقاري، في محاولة منها لعودة النشاط إلى القطاع الذي تأثر بالأزمات الاقتصادية الأخيرة.
وشملت المائدة جلستين رئيسيتين بعنوان «التيسيرات والحوافز الحكومية» و«أدوات التغلب على الأزمات»، حيث أدار جلستي النقاش المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس مجلس إدارة «جمعية رجال الأعمال المصريين»، ورئيس لجنة التطوير العقاري والمقاولات، وشهدت المائدة حضور نخبة من الخبراء العقاريين البارزين، وهم: الدكتور وليد عباس، نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لقطاع التخطيط والمشروعات والمشرف على مكتب وزير الإسكان، والأستاذ محمد سليم، مدير إدارة البحوث والمشرف على المخاطر والمؤشرات بالبورصة المصرية، والدكتور أحمد شلبي، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة «تطوير مصر» ورئيس مجلس العقار المصري، والمهندس هشام شكري، رئيس المجلس التصديري للعقار، والنائب عماد سعد حموده، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، والدكتور هاشم السيد، رئيس مجلس إدارة شركة «أودن للاسثتمارات المالية» ورئيس صندوق المصريين للاسثتمار العقاري، والمهندس وليد مختار، الرئيس التنفيذي لشركة «إيوان للتطوير»، والمهندس محي فراج، رئيس مجلس إدارة شركة «أب وايد» للتطوير العقاري، والأستاذ حسن نصر، الرئيس التنفيذي لشركة «جيتس» للتطوير العقاري، والمهندس أحمد أمين مسعود، رئيس مجلس إدارة شركة «منصات» للتطوير العقاري، والمهندس علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة «بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية» وعضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري، والمهندس بدير رزق، الرئيس التنفيذي لشركة «باراجون للتطوير العقاري»، والمهندس محمد الطاهر، الرئيس التنفيذي للشركة «السعودية المصرية للتعمير»، والأستاذ أحمد شريف، المدير الإقليمي لشركة «برايم بروبيرتيز» مصر، والأستاذة مها عبد الرازق، القائم بأعمال الرئيس التنفيذي لشركة «مصر لإدارة الأصول العقارية»، والأستاذ أيمن عبد الحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقاري «الأولى»، والمهندس طارق بهاء، الرئيس التنفيذي لشركة «مينا» لاستشارات التطوير العقاري، والأستاذ محمد الحسيني، الرئيس التنفيذي لشركة «إثمار».
وخلال فعاليات المائدة المستديرة قام الخبراء بطرح وتبادل الرؤى حول أهمية التيسيرات والحوافز الحكومية المتعددة، ودورها في جذب الفرص الاستثمارية، ومناقشة الآليات التي تساعد في تعزيز تصدير العقار، والتطرق إلى التعديلات التشريعية لتسهيل تملك الأجانب، وأهمية إطلاق البورصة العقارية في دعم تصدير العقار وتنشيط جذب الاستثمارات الأجنبية.
وناقش الخبراء أيضا قوانين الاستثمار التي أقرتها الحكومة مؤخرا، والتعديلات الخاصة بقانون الاستثمار، والخطة الموضوعة لتشجيع الاستثمار الأجنبي المباشر، بجانب التيسيرات المقدمة للمطورين وقطاع المقاولات سواء من خلال مدة تنفيذ المشروعات أو التسهيلات البنكية أو المقدمة عند استلام الأراضي.
وفي هذا السياق، قال المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس مجلس إدارة «جمعية رجال الأعمال المصريين»، ورئيس لجنة التطوير العقاري والمقاولات، إن نشاط التطوير العقاري ركن أساسي في التنمية الحادثة في مصر، حيث يرتبط القطاع العقاري بـ 120 نشاطًا اقتصاديًا مباشرًا وغير مباشر، وهو أحد الأنشطة الهامة في مصر في ظل وجود مليون حالة زواج سنويا، واهتمام الحكومة بإنشاء مدن جديدة، وطرح حوافز مختلفة لدعم الاستثمار من قبل الشركات الوطنية والأجنبية.
من جانبه، قال الدكتور وليد عباس، نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لقطاع التخطيط والمشروعات والمشرف على مكتب وزير الإسكان، إن مصر في هذه الفترة تحصد ثمار 9 سنوات من التنمية العمرانية، وتطوير البنية التحتية وإنشاء المدن الجديدة، مؤكدا أن الحكومة قدمت العديد من الحوافز والتيسيرات التي كان لها دور كبير في جذب الاستثمارات الأجنبية.
وأضاف أن أهم ما يميز القطاع العقاري أنه يعمل بالمشاركة بين القطاع الخاص والحكومي في وضع الرؤى واتخاذ القرارات بشكل سليم، مؤكدا أن الدولة تعمل على تنفيذ رقم قومي موحد للعقارات، مما سيعود بالنفع على القطاع العقاري.
كما قال الأستاذ محمد سليم، مدير إدارة البحوث والمشرف على المخاطر والمؤشرات بالبورصة المصرية أن البورصة تشهد خلال الفترة الأخيرة إقبالاً كبيرا وزيادة كبيرة في أحجام وقيم التعاملات، وحققت مؤشرات البورصة ورأس المال السوقي ارقام غير مسبوقة، مما يدل على حجم السيولة التي يتمتع بها السوق وأن الوقت الحالي هو الأنسب للشركات لقيد وطرح أوراقها المالية والاستفادة مما توفره البورصة المصرية من مصادر تمويل للشركات بأقل تكلفة، مما يشكل فرصة كبيرة لزيادة رأس المال اللازم للتوسع وزيادة معدلات النمو لكافة الشركات وبخاصة الشركات العاملة في قطاع العقارات.
وأضاف أن القطاع العقاري في البورصة المصرية يشكل حوالي 15% من المتوسط اليومي لحجم وقيم تداولات سوق المال، كما أن رأس المال السوقي لقطاع العقارات حوالي 134 مليار جنيه من 1.6 تريليون جنيه رأس المال السوقي للسوق ككل، بواقع 37 شركة عقارية مقيدة في البورصة المصرية، مشيرًا إلى أن الشركات العاملة في قطاع العقارات والمقيدة في البورصة المصرية حققت خلال الفترة الماضية 16 مليار جنيه زيادة في رؤوس أموالها.
وأفاد أن البورصة تتحرك حاليًا باتجاه قطاع العقارات لتقديم أدوات استثمارية جديدة تناسب فئات المستثمرين المهتمين بهذا القطاع، خاصة وأن هذا القطاع ينمو بشكل مطرد ويتمتع بحجم استثمارات ضخمة، خاصة مع التعديلات التشريعية الأخيرة الخاصة بصناديق الاستثمار العقاري التي ستؤدي إلى تنشيطها وتفعيل دورها داخل منظومة الاستثمار العقاري.
وفي سياق متصل، أكد الدكتور أحمد شلبي، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة «تطوير مصر» ورئيس مجلس العقار المصري، على ضرورة وجود آلية لكي تكون المبيعات خارج مصر بالعملة الأجنبية، سواء للأجانب أو المصريين العاملين بالخارج؛ مما يضمن زيادة العملة الأجنبية، موضحا أنه في المقابل سيحصل العميل على خصم وضمانات حال تغيير سعر الصرف، لذا يجب الحصول على حوافز من الحكومة لضمان وجود تلك الآلية.
وفي سياق آخر، أفاد المهندس هشام شكري، رئيس المجلس التصديري للعقار، أن قانون الرقم القومي للعقار مهم جدا، والمشكلة ليست في القانون نفسه بل في تطبيقه، موضحا أن أكثر جهة تستطيع أن تطبقه هي جهة الولاية على الأراضي، مما يوفر لنا قاعدة بيانات قوية، ومن ثم ثقة وشفافية للمستثمر.
وأشار إلى أن من أهم مشاكل تصدير العقار هو عدم تسجيله، مطالبا وزارة الإسكان بنقل ملكية الأرض للمطور وتسجيلها عندما يتم إنجاز 80% من المشروع بدلا من 100%.
وبدوره، قال النائب عماد سعد حموده، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، إنه تقدم في مجلس النواب بمشروع قانون إنشاء اتحاد للمطوريين العقاريين أسوة باتحاد المقاولين الحالي، للعمل على مخاطبة الحكومة بشكل رسمي عبر هذا الاتحاد، لافتا إلى العمل على تنفيذ هذا الأمر على أرض الواقع وسط انتظار موافقة وزارة الإسكان، مشددا على أهمية الإسراع بموافقة الحكومة على مشروع القانون كي يزيد من جاذبية السوق العقاري خلال الفترة المقبلة.
وذكر الدكتور هاشم السيد، رئيس مجلس إدارة شركة «أودن للاسثتمارات المالية» ورئيس صندوق المصريين للاسثتمار العقاري، أن هناك حوافز عدة في مجال العقارات في عام 2023 أصدرتها الحكومة؛ حيث تم تعديل القانون الخاص بسوق المال لقانون 1995، وهذا أعطى ميزة للصناديق الاستثمارية، كما صدر القانون الجديد رقم 30 بإعفاء الصناديق العقارية من الضرائب بشروط، كما يمكن إضافة الصناديق العقارية للبورصة العقارية خلال 60 يومًا فقط من اعتمادها، مطالبا بتطبيق الإيداع المركزي للعقارات لتسهيل تسجيل وتصدير العقارات في مصر.
كما نوه المهندس وليد مختار، الرئيس التنفيذي لشركة «إيوان للتطوير»، إلى أن السوق العقاري شهد زيادة كبيرة في المبيعات خلال الفترة الأخيرة، وعلى الرغم من أنها شئ إيجابي، لكن في نفس الوقت يحتاج السوق العقاري إلى بعض الضوابط، ومنظومة قوية للحفاظ على أدائه، مشيرا إلى أن طرح البورصة العقارية بوابة جيدة لإتاحة الفرصة للمستثمرين لشراء الوحدات في وجود الحوكمة.
وقال المهندس محي فراج، رئيس مجلس إدارة شركة «أب وايد» للتطوير العقاري، إن سعر الصرف،بالإضافة إلى ارتفاع سعر المدخلات، وارتفاع التضخم يمثلون مشكلة كبيرة لسوق العقارات المصري، مضيفًا أن التيسيرات الحكومة التي حدثت كانت ممتازة وقت صدورها، ولكن في الوقت الحالي الشركات بحاجة إلى مزيد من التيسيرات، مثل زيادة مدة تقسيط سعر الأرض للشركات من 5 إلى 7 سنوات، وأن تصبح الفائدة 10% ثابتة حتى نهاية المشروع بدلا من سنتين، بالإضافة إلى تمديد المهلة لتأجيل الأقساط من 6 شهور إلى سنتين.
في نفس الصدد، أكد الأستاذ حسن نصر، الرئيس التنفيذي لشركة «جيتس» للتطوير العقاري، على أهمية إيجاد بيانات عن العقارات بشكل متكامل على منصة إلكترونية لمساعدة المطور، لافتا إلى أنه قدم خصم 20% لكل عميل يشتري العقار أو الأرض بالدولار، مطالبا بتنفيذ مستلزمات ومواد البناء في مصر لتسهيل الأمر على المطورين، وخلق فرص عمل أوسع وتوفير منتج بسعر مناسب وسط الضغط على العملة الأجنبية.
وأوضح المهندس أحمد أمين مسعود، رئيس مجلس إدارة شركة «منصات» للتطوير العقاري، أن عملة مصر مقارنة بالعملات الأخرى جاذبة جدا للاستثمار، مشيرا إلى ضرورة وجود آلية تتيح للاجئين في مصر شراء العقارات بالعملة الأجنبية، مما يعود بالنفع على القطاع العقاري، لافتا إلى أن تعديلات قانون الاستثمار خاطبت بشكل أساسي المطور الصناعي، مطالبا بإعادة النظر فيها.
وأوصى أن يكون هناك تشريعًا واضحًا يسمح لشركات التطوير العقاري ببيع الوحدات بالدولار للمستثمرين خارج مصر، سواء الأجانب أو المصريين بالخارج.
وتناول المهندس علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة «بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية» وعضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري، أهمية توفير السكن المناسب لطموحات الطبقة المتوسطة، قائلًا إن الشركات أصبحت لا تركز على الطبقة المتوسطة، نظرًا لارتفاع أسعار الوحدات المطروحة.
وذكر أن إجراءات طرح الأراضي أصبحت أكثر شفافية، وطالب بتطبيق الميكنة وسرعة إصدار التراخيص، موضحًا أنه يجب وضع إطار زمني لتنفيذ الإجراءات لكي يصبح القطاع العقاري في مصر جاذبًا للاستثمار، كما أشار إلى أهمية دعم الدولة للشركات في المعارض الخارجية، نظرا لتكلفتها المرتفعة.
وفي سياق متصل، قال المهندس بدير رزق، الرئيس التنفيذي لشركة «باراجون للتطوير العقاري»، إن الصناديق الاستثمارية والبورصة العقارية، أمور تساعد على زيادة الاستثمار العقاري في مصر، مبينا أهمية تقديم حوافز حكومية مقدمة للشركات التي تعمل على تحقيق التنمية المستدامة، لافتا إلى وجود فرص مستقبلية واعدة للقطاع العقاري عن طريق الاعتماد على التكنولوجيا للتغلب على أزمات كثيرة موجودة على أرض الواقع حاليا.
وأوضح المهندس محمد الطاهر، الرئيس التنفيذي للشركة «السعودية المصرية للتعمير»، أن رخصة الإنشاءات تصدر بغرض واحد سواء الحفر أو البناء، حيث طالب بأن تكون الرخصة شاملة لتسريع معدلات تنفيذ المشروعات، لتقليل تكلفة البناء في ظل الظروف الاقتصادية.
في الوقت ذاته، ذكر الأستاذ أحمد شريف، المدير الإقليمي لشركة «برايم بروبيرتيز» مصر، أن الشركة تعمل في برامج الجنسية والإقامة عبر الاستثمار العقاري منذ وقت طويل، وتركز على السوق الصيني والروسي والأوروبي، لافتا إلى أن هناك عدد كبير من المستثمرين مهتمين بالحصول على الجنسية المصرية عن طريق الاستثمار، مشيرا إلى أن هناك مئات المستثمرين الأجانب راغبين في الحصول على الجنسية المصرية، مطالبا بتسهيل التنسيق بين الشركات الخاصة والحكومة في مجال الجنسية المصرية عبر الاستثمار.
من جانبها، أكدت الأستاذة مها عبد الرازق، القائم بأعمال الرئيس التنفيذي لشركة «مصر لإدارة الأصول العقارية»، أن الرقم القومي الموحد للعقار ضروري جدا ولا بد أن يفعل، فهو مثل الرقم القومي للأفراد ولا يقل أهمية عنه، حيث سيؤدي إلى تسجيل العقار بصورة سهلة، ووجود مصداقية وشفافية للأجانب، مشيرة إلى أن حدوث ذلك يتطلب توحيد لشكل العقود.
وطالبت بضرورة وجود تكامل في منظومة التمويل العقاري، وتقليل الشريحة الضريبية، لافتة إلى أن التمويل العقاري ناجح في العالم بأكمله بسبب وجود الحافز الضريبي، وهو غير موجود في مصر.
كما تناول الأستاذ أيمن عبد الحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقاري «الأولى»، مسألة التمويل العقاري، موضحًا أن أحجام التمويل تتطور ولكنها مازالت بعيدة عن الطموحات، مشددا على أهمية وضع قاعدة بيانات لجميع المشروعات التي تم تمويلها تحت الإنشاء، والمشروعات الممولة بعد الإنشاء عبر الرقم القومي الموحد، ما يتيح إمكانية إعادة التمويل العقاري للمشروعات تحت الإنشاء، مشيرًا إلى أن توقف تمويل المشروعات تحت الإنشاء كان لأسباب من بينها عدم وجود موعد تسليم محدد للمشروعات من المطورين.
فيما أكد المهندس طارق بهاء، الرئيس التنفيذي لشركة «مينا» لاستشارات التطوير العقاري، على ضرورة بيع العقار بالدولار للمستثمر الأجنبي، مما يعود بالنفع على القطاع والاقتصاد المصري، لافتا إلى أهمية توفير العقار المناسب لتصديره على أن يكون كامل التشطيب وبالجودة المطلوبة، مطالبا بضرورة توفير البنوك لآلية من أجل تمويل العميل الأجنبي.
وصرح محمد الحسيني، الرئيس التنفيذي لشركة «إثمار»، أن أضعف أدوات التسويق العقاري هي المعارض العقارية بالخارج، ولكن أقواها التسويق السياحي المستمر والحوافز الاستثمارية المقدمة، مبينا أن الدولة عليها أن تتبع الخطوات المنفذة في مختلف الدول لتحقيق نجاح أكبر، مشيرا إلى استعانة شركته بطائرات هليكوبتر تابعة للقوات الجوية المصرية لأداء 6 طلعات لتسويق العقار، بجانب اتباع أسلوب جديد في الشركة من خلال توزيع قطع عقارية 1000 قطعة على 1000 سائح في الخليج، حضروا إلى مصر للبحث عن فرص استثمارية.
وجاءت هذه المائدة المستديرة تحت رعاية: شركة «أب وايد» للتطوير العقاري، وشركة «جيتس» للتطوير العقاري، وشركة «منصات» للتطوير العقاري، والشركاء الإعلاميون: «الجريدة العقارية»، وجريدة «البورصة»، وجريدة «ديلي نيوز إيجيبت»، و «عقار ماب»، ومجلة «أصول مصر»، وبوابة «بلوم»، وبرنامج «الجدعان Real Estate»، وبرنامج «اللي بنى مصر»، وموقع «بروبرتي بلس»، وموقع «البوابة العقارية»، وبرنامج «عقار مصر».
