شهدت السوق الثانوية (سوق إعادة البيع) للعقارات في مصر، أو عمليات إعادة البيع تباطؤا ملحوظا مع بداية النصف الثاني من العام الماضي 2024، نتيجة استقرار سعر صرف الجنيه المصري مقابل الدولار، وطرح المطورين مشروعات جديدة بعروض سداد مرنة.
اقرأ أيضًا:
سعيد زعتر: سوق التمويل الاستهلاكي حقق نموًا بإجمالي تمويل 47,451.9 مليار جنيه
وقال متخصصون في التسويق العقاري لـ”العربية Business”، إن المعروض ارتفع في سوق إعادة البيع للوحدات العقارية بالسوق المصرية، وباتت الخيارات أكثر تنوعا أمام المشترين لكن معدلات التضخم وتراجع القدرة الشرائية وشح السيولة أضعفت قدرة المستثمرين على سداد قيمة الوحدات نقدا في السوق الثانوية.
وأوضحوا أن مشتري العقار بغرض الاستثمار تحديدا اتجه إلى الشراء من المطورين – السوق الأولية- للاستفادة من العروض التي تقدمها الشركات وآجال السداد المرنة التي أقرتها في محاولة للتغلب على نقص السيولة وإنعاش الطلب على المشروعات.
فيما قال رئيس قطاع المبيعات بشركة ديارنا للتسويق العقاري وسكرتير الجمعية المصرية للتسويق العقاري، رضا المنشاوي، إن تراجع الإقبال على سوق إعادة بيع العقارات دفع العديد من الملاك إلى تقليل قيمة “الأوفر برايس” — وهو المبلغ الإضافي الذي يطلبه البائع فوق سعر الوحدة الأصلي — لتحفيز عمليات البيع وزيادة جاذبية وحداتهم في ظل حالة التباطؤ.
هبوط الـ”أوفر برايس”
وأضاف المنشاوي لـ”العربية Business” أن أسعار إعادة بيع الوحدات تقل بنسبة تتراوح بين 30% و50% مقارنة بأسعارها لدى المطورين، موضحًا أن السبب الرئيس في ذلك هو اعتماد نظام الدفع النقدي الفوري عند البيع، بعكس مدد السداد الطويلة التي يتيحها المطورون والتي تجذب شريحة أوسع من المشترين.
وذكر خبير التسويق العقاري، محمد عبد الله، أن ثمة مناطق تتمتع بطلب مرتفع، خاصة على مشروعات كبار المطورين، حيث ترتفع فيها أسعار إعادة البيع بسبب استلام العميل للوحدة وسداد مبالغ أقل مقارنة بالتسعير الحالي.
وأوضح عبدالله لـ”العربية Business” أن تسعير الوحدات الجاهزة يعتمد بشكل رئيس على تقدير المالك الشخصي، وليس على الأسعار التي يحددها المطور، خاصة في المشروعات التي تم الانتهاء من تسليمها ولم يعد يتوفر فيها وحدات مماثلة معروضة للبيع.
بينما قال محمد الليثي، مسوق عقاري، إن سبب التباطؤ في سوق إعادة بيع العقارات المصرية وانخفاض “الأوفر برايس” يعود إلى زيادة العروض التي تقدمها الشركات العقارية بآجال سداد أطول، وهذه التسهيلات من المطورين حدت من الإقبال على سوق إعادة البيع أو السوق الثانوية، حيث بات المشترون يفضلون الشراء من المطور مباشرة للاستفادة من خطط السداد المعروضة.
موقف المشروعات غير المنفذة
من جانبه، أشار رضا المنشاوي، إلى تراجع نشاط إعادة بيع الوحدات في المشروعات التي لم تنفذ بسبب خوف المشترين من تأخر التسليم، متوقعًا ركودا في سوق الوحدات السكنية على الخارطة، بينما لن يشهد سوق الريسيل للوحدات الإدارية والتجارية في المناطق غير المأهولة أي نمو ملحوظ.
فيما قال خبير التسويق العقاري، محمد عبد الله، إن سوق إعادة بيع الوحدات السكنية على الخارطة شبه متوقفة منذ بداية العام الجاري مع تحول الاتجاه نحو شراء الوحدات بغرض التأجير في مصر، بسبب ارتفاع العوائد الإيجارية.
ومن جانبه، قال الرئيس التنفيذي لشركة سيراك للتطوير العقاري، كريم مأمون، إن الارتفاع في سوق العقارات الرئيسة أدى إلى زيادة أسعار إعادة البيع، مما قد يؤثر على الملاءة المالية للمستثمرين، ورغم توقعه نمو السوق، لكن لن يكون بنفس الوتيرة التي شهدها عام 2023 وبداية 2024.
وأضاف مأمون لـ”العربية Business” أن النصف الثاني من عام 2024 شهد تباطؤًا في سوق إعادة البيع، خاصة أن بعض الملاك اضطروا للبيع بدون “أوفر برايس” بسبب تباطؤ السوق وعدم توافر السيولة الكافية لاستكمال باقي الأقساط.
ووفقاً لمأمون، أن طرح بعض المطورين منتجات فاخرة بأسعار مغرية وعروض سداد مرنة ربما أثر على السوق الثانوية للمشروعات العقارية، حيث تشمل تلك العروض آجال سداد تصل 12 عامًا مع مقدم 90 ألف جنيه، وقسط شهري 7 آلاف جنيه، وهو ما لم يحدث منذ سنوات عديدة.
وتابع: “هذا قد يدفع العديد من العملاء إلى تفضيل الاحتفاظ بمدخراتهم، وفي الوقت ذاته، استثمار أموالهم في وحدات سكنية داخل مجتمعات عمرانية متميزة لمطورين عقاريين ذوي سمعة قوية في السوق” بحسب مأمون.
بينما لفت الليثي إلى أن زيادة الطروحات الحكومية في مشروعات مثل “جنة”، “دار مصر”، و”سكن لكل المصريين” جذبت العديد من العملاء بفضل جاهزية الوحدات ومدد السداد الطويلة، مما دفعهم للتقديم على مشروعات الدولة بدلاً من الشراء النقدي للوحدات المعاد بيعها.
فرص للنمو في بعض المناطق
فيما توقع عبدالله أن تشهد سوق إعادة البيع للعقارات في مصر زيادة تتراوح بين 20-25% مقارنة بالعام الماضي مدفوعاً بزيادة الطلب على وحدات الساحل الشمالي ومنطقة التجمع الخامس.
وأيضاً توقع رضا المنشاوي أن يشهد قطاع الوحدات الجاهزة للاستلام، نشاطا في عمليات إعادة البيع عليها ويشمل ذلك المشاريع السكنية الجاهزة للتسليم أو التي اقترب تسليمها التسليم قد تشهد زيادة في الطلب بنسبة بين 25 و50% مقارنة بالعام الماضي.
اقرأ أيضًا:
Valero Developments: مدينة العبور الخيار الأفضل للشركات العقارية خلال 2025
كما ستشهد سوق الريسيل للوحدات التجارية والإدارية في المناطق المأهولة نموًا كبيرًا بسبب ارتفاع القيمة الإيجارية لتلك الوحدات والعائد على الاستثمار المرتفع.
