أصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية برئاسة الدكتور إسلام عزام، قرارًا بتعديل بعض شروط تحول شركات الاستثمار العقاري والتطوير العقاري إلى مزاولة نشاط صناديق الاستثمار العقاري، والصادرة بموجب قرار مجلس إدارة الهيئة رقم 179 لسنة 2025
ويأتي القرار الجديد في إطار مراعاة طبيعة نشاط شركات التطوير العقاري والتزاماتها التشغيلية والتعاقدية، خاصة الالتزامات المرتبطة بتنفيذ المشروعات وتسليم الوحدات للعملاء، بما يسهم في تيسير تحول الشركات المؤهلة إلى نشاط صناديق الاستثمار العقاري مع الحفاظ على الضوابط الرقابية اللازمة
تعديل شرط حقوق الملكية لشركات التطوير العقاري
تضمن القرار تعديل الشرط الثاني من متطلبات حقوق الملكية للشركة الراغبة في التحول إلى شركة صندوق استثمار عقاري
وبموجب التعديل، يشترط ألا يقل صافي حقوق ملكية الشركة عن 500 مليون جنيه وفقًا لآخر قوائم مالية معتمدة، بدلًا من الشرط السابق الذي كان ينص على ألا يقل صافي حقوق ملكية الشركة عن 40% من إجمالي أصولها واستثماراتها، وبما لا يقل عن 500 مليون جنيه
ويهدف التعديل إلى جعل احتساب حقوق الملكية أكثر توافقًا مع طبيعة النشاط العقاري، في ظل اختلاف هيكل الالتزامات لدى شركات التطوير العقاري مقارنة بالأنشطة الاستثمارية الأخرى
استبعاد فروق إعادة تقييم الأصول
ونص القرار على احتساب صافي حقوق ملكية الشركة بعد استبعاد الفروق الناتجة عن إعادة تقييم الأصول، حال وجودها
كما يلتزم باستخدام باقي صافي حقوق الملكية في الاكتتاب بوثائق الصندوق بعد التحول، وذلك وفقًا لما تثبته القوائم المالية المعتمدة من الجمعية العامة لشركة الصندوق
ويأتي ذلك بهدف تعزيز القاعدة المالية للصندوق بعد التحول، وربط قيمة حقوق الملكية المستخدمة في الاكتتاب بالبيانات المالية المعتمدة للشركة
شرط جديد بشأن قروض شركات التطوير العقاري
وأضافت الهيئة شرطًا جديدًا إلى متطلبات التحول، يقضي بألا تتجاوز قيمة القروض المثبتة في آخر قوائم مالية معتمدة للشركة الحد الأقصى لنسبة الاقتراض المسموح بها لصناديق الاستثمار العقاري، وفقًا لأحكام اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال
ويستهدف هذا الشرط التأكد من توافق المديونية القائمة على الشركة مع الحدود المسموح بها لصناديق الاستثمار العقاري، بما يدعم الاستقرار المالي للصندوق بعد عملية التحول
استمرار شرط رأس المال المدفوع
وأبقى القرار على الشرط الأول الخاص بمتطلبات حقوق الملكية للتحول إلى شركة صندوق استثمار عقاري، والذي ينص على ألا يقل رأس مال الشركة المصدر والمدفوع عن 5 ملايين جنيه أو ما يعادله بالعملات الأجنبية
وبذلك تستمر الشركات الراغبة في التحول في الالتزام بالحد الأدنى لرأس المال، إلى جانب المتطلبات الجديدة المتعلقة بصافي حقوق الملكية ونسب الاقتراض
الرقابة المالية: التعديل يراعي طبيعة نشاط التطوير العقاري
وقال الدكتور إسلام عزام، رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية، إن التعديلات الجديدة تستند إلى الخبرة العملية التي أظهرتها تطبيقات متطلبات تحول شركات التطوير العقاري إلى مزاولة نشاط صناديق الاستثمار العقاري
وأوضح أن التجربة العملية كشفت أن احتساب صافي حقوق الملكية للشركة كنسبة من إجمالي الأصول والاستثمارات لا يتناسب بشكل كامل مع خصوصية النشاط العقاري وطبيعته التشغيلية
وأشار إلى أن جانبًا كبيرًا من التزامات شركات التطوير العقاري يرتبط بتنفيذ وتسليم المشروعات مقابل المقدمات التي يتم تحصيلها من العملاء، وهي التزامات تشغيلية ينبغي الإفصاح عنها ضمن مذكرة معلومات الصندوق عند الدعوة للاكتتاب في وثائقه أو عند قيده في البورصة
التوازن بين تيسير التحول والضوابط الرقابية
وأكد رئيس الهيئة أن القرار الجديد يستهدف تحقيق التوازن بين مراعاة طبيعة شركات التطوير العقاري وتسهيل تحولها إلى نشاط صناديق الاستثمار العقاري، وبين الالتزام بالضوابط المنظمة لعمليات الاقتراض
وأوضح أن اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال تحدد الحد الأقصى لنسبة الاقتراض لصناديق الاستثمار العقاري، وفقًا للمادة 160 من اللائحة، عند 60% من صافي قيمة وثائق الصندوق، مع إمكانية تعديل هذه النسبة بقرار من مجلس إدارة الهيئة
وتعكس التعديلات الجديدة توجه الهيئة إلى تطوير الأطر التنظيمية للقطاع المالي غير المصرفي بما يتناسب مع طبيعة الأنشطة المختلفة، مع الحفاظ على مستويات الحماية والاستقرار المالي المطلوبة
دعم صناديق الاستثمار العقاري
ومن المنتظر أن تسهم التعديلات في تيسير استفادة شركات التطوير والاستثمار العقاري المؤهلة من نموذج صناديق الاستثمار العقاري، بما يتيح لها تنظيم الأصول والمشروعات وفق إطار استثماري يخضع للرقابة والتنظيم
كما تستهدف الضوابط ضمان وجود قاعدة مالية مناسبة للصندوق، والإفصاح عن الالتزامات القائمة على الشركة، فضلًا عن الالتزام بالحدود المنظمة للاقتراض، بما يعزز كفاءة السوق ويحافظ على حقوق المستثمرين
وتأتي هذه الخطوة في سياق جهود الهيئة العامة للرقابة المالية لتطوير التشريعات والقواعد المنظمة للأنشطة المالية غير المصرفية، ودعم الأدوات الاستثمارية الجديدة، بما يعزز قدرتها على جذب الاستثمارات وتنويع مصادر التمويل أمام الشركات والمشروعات العقارية
